Compte tenu du rôle essentiel joué par le secteur immobilier américain dans la crise financière internationale, la reprise qui s’opère actuellement est encourageante, que ce soit pour l’économie ou pour les investisseurs. Ce secteur est un baromètre, dont l’impact sur l’investissement et la consommation aux États-Unis peut générer une amélioration de la croissance économique américaine mais aussi de la croissance mondiale, tout en étayant la confiance des investisseurs envers les actifs risqués, tels que les actions et l’immobilier.
| ■ | À l’aune de l’indice composite Case-Shiller des prix des logements dans 20 villes, qui est une référence largement suivie, les prix des logements américains ont atteint un sommet historique en avril 2006. Par la suite, comme l’illustre le graphique ci-dessous, le marché s’est effondré et subissait en janvier 2012 une chute de plus de 50 % par rapport à son pic. |
| ■ | Toutefois, depuis janvier 2012, chaque niveau mensuel de l’indice s’est renforcé et les variations en glissement annuel sont également revenues en territoire positif en juin 2012, suggérant que les prix du logement ont dépassé leur creux. |
| ■ | Le redressement des prix des logements américains a été observé au niveau d’autres indicateurs immobiliers. Ainsi, pour le mois de janvier 2013, 890 000 nouveaux logements (données annualisées) ont été construits, soit une hausse de 23,6 % par rapport au même mois de l’année 2011. |
| ■ | De nombreux facteurs se sont combinés pour alimenter la reprise du marché immobilier américain, notamment son caractère plus abordable (tel que mesuré par exemple par le ratio entre les prix des logements et les loyers), la réduction de l’offre du fait des logements saisis, le recul du chômage et le maintien durable de taux historiquement bas pour les financements hypothécaires. |
S&P/Indice composite Case Shiller 20-City
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| Source : Standard & Poor’s ; veuillez noter que les données ci-dessus sont corrigées des variations saisonnières. Base 100 en janvier 2000 |
Situation sur le long terme
| ■ | Comme indiqué par le graphique ci-dessous, les prix des logements américains ont enregistré un pic historique en avril 2006. Lors de ce pic, ils excédaient leur « juste valeur » de 50 %.1 Aujourd’hui, cependant, ils seraient selon les estimations inférieurs de 2 % à leur juste valeur. |
| ■ | Les autres indicateurs de valorisation, tel que le ratio entre les prix des logements et les loyers, revisitent leurs niveaux de fin 2000, début 2001. L’indice d’accessibilité des logements de la Fédération nationale des agents immobiliers (National Association of Realtors, NAR) suggère que l’immobilier américain est à son niveau le plus abordable depuis des décennies (au moins pour les acquéreurs capables d’obtenir un financement), en grande partie grâce à la baisse des prix et à des taux d’intérêt hypothécaires historiquement bas. |
Valeur des logements américains sur le long terme
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| Source du graphique : Robert J Shiller, Irrational Exuberance, 2e édition. |
Implications pour l’économie américaine
Un marché immobilier plus robuste influence l’économie américaine au travers de trois canaux principaux :
| 1. | l’investissement résidentiel – lorsque le secteur du logement se redresse, davantage de domiciles sont construits, relançant directement l’économie par des investissements. Avec l’accélération de mises en chantier de nouveaux logements, l’investissement résidentiel américain réel s’est renforcé de 14,4 % en 2012 – sa progression la plus rapide depuis 1994. |
| 2. | l’effet de richesse sur la consommation – lorsque les prix des logements s’orientent à la hausse, les consommateurs se sentent plus riches, ce qui les incite à dépenser davantage. D’après les estimations historiques, pour chaque augmentation d’un dollar de la richesse nette des ménages, les consommateurs américains ont dépensé 3-5 cents supplémentaires. |
| 3. | l’extraction hypothécaire (Mortgage equity withdrawal, MEW) – comme démontré durant la période d’expansion, la hausse des prix des logements permet aux propriétaires d’emprunter davantage sur la base de leur patrimoine. D’après les données, la propension à dépenser cet argent tend à être élevée. |
D’un frein à un accélérateur
| ■ | Le graphique ci-dessous présente l’impact historique combiné de ces trois effets sur le PIB américain. Il montre que l’investissement résidentiel est habituellement le plus puissant de ces trois effets. |
| ■ | Il ressort de ce graphique que la contribution négative du secteur immobilier durant la période de contraction s’est avérée importante. Le fait que cette contribution soit devenue positive – quoi que dans une moindre mesure – est révélateur. |
| ■ | Selon Goldman Sachs, ce redressement du secteur immobilier américain devrait stimuler la croissance globale du PIB réel des États-Unis de 0,5 % en 2013. |
L’impact du logement sur le PIB américain
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Possibles implications sur le plan des investissements
Implications spécifiques aux États-Unis
| ■ | Dans la mesure où elle profite à l’ensemble de l’économie américaine, la reprise du secteur immobilier est un facteur de soutien majeur pour de nombreux actifs de placement liés aux États-Unis, notamment les actions et l’immobilier. |
| ■ | Les valeurs des promoteurs immobiliers et du secteur de la construction sont pour les investisseurs l’un des moyens les plus directs de s’exposer à la reprise du secteur immobilier américain. |
| ■ | Au sein des actions, le redressement du secteur américain des logements soutient les sociétés qui fournissent des matières premières et des services liés à la mise en chantier de nouveaux logements. Ces sociétés peuvent être américaines ou non ; ainsi, un bon exemple de société ayant largement profité de la reprise immobilière américaine est Wolseley, firme britannique spécialisée dans la plomberie et le chauffage.2 |
| ■ | D’une manière générale, cette reprise de l’immobilier américain bénéficie également aux banques américaines. Elle contribue en particulier à assainir les bilans des banques en réduisant les actifs toxiques et les provisions pour dépréciation des créances associées, ainsi qu’à travers une demande accrue de financements hypothécaires. |
Implications plus vastes
| ■ | Dans la mesure où une reprise de l’immobilier américain donne un coup d’accélérateur à la plus grande économie du monde, elle peut également être considérée comme un facteur de soutien pour l’économie et la demande mondiales. |
| ■ | Les effets mondiaux plus étendus de la reprise de l’immobilier américain s’illustrent par exemple en particulier au travers de l’impact positif constaté sur la demande de divers métaux industriels, notamment le cuivre – le secteur américain de la construction aurait généré selon les estimations autour de 50 % de la demande américaine totale de ce métal au cours de la dernière décennie.3 Il convient de remarquer que durant la phase d’expansion, le secteur américain de la construction aurait été à l’origine, d’après les estimations, de 15 % de la demande mondiale de cuivre ; ce chiffre n’est actuellement plus que de 9 %. |
| ■ | La reprise du marché immobilier américain constitue une autre raison incitant à l’optimisme au sujet des fondamentaux des obligations d’entreprises. En effet, sachant que la reprise alimente la demande globale et permet aux secteurs cycliques et aux banques de réaliser de bonnes performances, elle devrait soutenir les bilans des entreprises et le marché de la dette privée. |
1. Sur la base de la relation à long terme entre les prix des logements et les fondamentaux économiques tels que le revenu, la population et les taux hypothécaires (source : Goldman Sachs).
2. Le cours de l’action de Wolseley a augmenté de plus de 100 % depuis août 2011.
3. Pour l’aluminium, ce même indicateur s’élève à 20 %
Document publié avec l’aimable autorisation de Fidelity Paris